Belediyelerin şirketlerine kiraladığı taşınmazlar, belediyenin yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişilere devredilebilir veya alt kiraya verilebilir mi? İdarenin duruma sessiz kalması “zımni muvafakat” sayılır mı? Sayıştay’ın güncel denetim raporları ışığında; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 66. maddesi, sözleşmenin feshi yaptırımı ve alt kiralama süreçlerindeki hukuki riskleri nelerdir.

Kamu idareleri ile belediye şirketleri arasındaki mülkiyet ve taşınmaz ilişkilerinde en sık karşılaşılan hatalardan biri; ana belediyeden kiralanan taşınmazların (dükkân, otopark, kafe, depo vb.), belediyenin yetkili organlarından yazılı muvafakat alınmaksızın üçüncü şahıslara veya alt kiracılara devredilmesidir.

Şirket yönetimleri çoğunlukla; “Ana belediye zaten bizim hissedarımız, süreçten haberdarlar, dolayısıyla zımni (örtülü) onay var” gerekçesine dayanmaktadır.

Sayıştay denetçilerinin ana belediyeden kiralanan taşınmazların (dükkân, otopark, kafe, depo vb.) üzerinde yaptığı tespitler; bu savunmanın mevzuat karşısında hukuki geçerliliği bulunmadığını, yazılı onay alınmadan yapılan alt kiralamaların 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca doğrudan sözleşmenin feshi ve teminatın gelir kaydı sonucunu doğuracağını net biçimde ortaya koymuştur.

1. Hukuki Omurga: 2886 Sayılı Kanun Madde 66 Ne Diyor?

Kamu taşınmazlarının kiralanması ve kiralanan yerlerin devri, özel hukuk kiralarından farklı olarak sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır:

  • Sözleşmenin Devri (2886 md. 66): Sözleşme, ancak ita amirinin (belediyelerde harcama yetkilisi / belediye başkanı veya yetkilendirdiği makam) yazılı izni ile başkasına devredilebilir. Devralacak kişilerde de ilk ihaledeki yeterlik şartları aranır.

  • İzinsiz Devrin Yaptırımı: Kanun amir hükümle belirtir: İzinsiz devir yapılması halinde sözleşme bozulur ve kiracı hakkında Kanun’un 62. maddesi hükümleri uygulanır.

  • Teminatın Gelir Kaydı ve Fesih (2886 md. 62): Taahhüdün şartname ve sözleşmeye uygun yerine getirilmemesi halinde, idarenin en az 10 gün süreli ihtarına rağmen aykırılık giderilmezse; ayrıca mahkeme hükmü almaya gerek kalmaksızın kesin teminat gelir kaydedilir, sözleşme feshedilir ve hesap tasfiye edilir. Gelir kaydedilen teminat borca mahsup edilemez.

2. “Zımni Muvafakat” Savunması Neden Geçersizdir?

Denetime tabi şirket savunmasında; ana belediyenin kiralama işlemlerine ilişkin “zımni (örtülü) muvafakati” bulunduğunu ileri sürmüştür.

İdare hukuku ve kamu ihale mevzuatı açısından bu yaklaşım şu nedenlerle hukuken kabul edilemez:

[Belediye İştirakinin Tezi]
"Ana idare biliyor, sessiz kaldı = Zımni Onay Var"
                         │
                         ▼
[Sayıştay ve İdare Hukukunun Hükmü]
İdare Hukukunda "Zımni Onay" İstisnadır, Şekil Şartı Asıldır!
                         │
  ├─> Tip Sözleşme Hükmü: "YAZILI muvafakat olmaksızın kısmen dahi devredilemez."
  ├─> 2886 md. 66: "İta amirinin YAZILI İZNİ şarttır."
  └─> Hukuki Sonuç: Yazılı belge yoksa işlem hukuken "Yetkisiz ve Yok Hükmündedir".

  1. Sözleşmedeki Açık Hüküm: Kira tip sözleşmelerinde; “Kiracı, kiralananı Belediyenin yazılı muvafakati olmadan kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devredemez; aksine davranış akde aykırılık kabul edilerek doğrudan tahliye sebebi sayılır” hükmü yer almaktadır. Taraflar sözleşmede “yazılı şekil şartı” kararlaştırmışken fiili duruma dayanılamaz.

  2. Kamu Düzeni ve Denetim: Belediye mülkiyetindeki bir yerin üçüncü kişiye alt kiraya verilmesi durumunda; alt kiracının kim olduğu, faaliyet konusu, güvenlik şartları ve kamuya açık alanın ne şekilde işletileceği bizzat belediye bürokrasisi ve encümeni tarafından denetlenmek zorundadır. Yazılı onay baypas edildiğinde bu kamusal denetim zinciri kopmaktadır.

3. İzinsiz Alt Kiralamanın Şirkete Yüklediği 3 Kritik Risk

Belediye iştiraklerinin izin almaksızın alt kiracı ilişkisi kurması şu ağır yaptırımları tetikler:

[İzinsiz Alt Kiralama / Sözleşme Devri]
   │
   ├──> 1. Ana Kira Sözleşmesinin Feshi (Tüm tesisin şirket elinden çıkması)
   ├──> 2. Kesin Teminatın Hazineye / Belediyeye Gelir Kaydı
   └──> 3. Yapılan Yatırımların Tazminatsız Kaybı (Sözleşme gereği hak talep edememe)

  1. Yatırımların ve Harcamaların Yanması: Tip sözleşmeler uyarınca, sözleşmenin kiracının kusuruyla feshedilmesi durumunda kiracı; fesih tarihine kadar taşınmaza yaptığı dekorasyon, tadilat ve altyapı yatırımları için idareden hiçbir hak ve tazminat talep edemez.

  2. Alt Kiracı ile Yaşanacak Hukuki Kaos: Ana sözleşme feshedildiğinde alt kiracının hukuki dayanağı da ortadan kalkar. Bu durum, alt kiracının belediye şirketine karşı ağır tazminat ve alacak davaları açmasına yol açar.

  3. Mali Zarar: İdarece gelir kaydedilen kesin teminatlar şirketin borçlarına mahsup edilemediğinden, şirket doğrudan nakit kaybına uğrar.